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   我們對「以房養老」政策要有更多的認識

社團法人臺北市第二地政士公會理事長黃忠義

 

壹、

現況:

 

 

一、

金管會主委王儷玲表示:截至今年4月底,已有逾160件以房養老的核貸案件,總貸款金額12億∼13億元,平均每件撥貸金額七、八百萬元。

 

 

二、

為因應高齡化社會來臨,內政部推動「以房養老」政策,2013年3月開始試辦,因為條件嚴格,申辦件數長期掛零。金管會去年下半年將此案列為重要政策後,公股行庫大力響應,八大行庫中,已有合庫、土銀、台企銀、華銀、一銀與台銀推出專案,剩下的兩家,華銀已在規劃,僅剩兆豐銀未有推出計畫。

 

 

三、

內政部參考國外做法,推動不動產逆向抵押制度(即以房養老),年長者將房子抵押給銀行後,即可按月領取生活費,避免生活陷入困窘。

 

 

四、

內政部試辦的「公益型以房養老」專案,由於限制較多,符合資格者少,有一名住在文山區的逾百歲老翁,獨自居住20坪公寓,由於公寓價值1,400萬元,信託給市府後,每月可領取4.3萬元。

 

 

五、

目前推出的以房養老專案,申辦年齡多須符合年滿65歲,年限最長30年,台企銀則僅需60歲,年限為固定25年。

 

 

貳、

認識以房養老:

 

 

 

為讓本會會員更多的認識「以房養老」政策,因應業務需要,特蒐集相關資料供會員參考:

 

 

一、

什麼是以房養老?(以下是台北市社會局資料)

 


長者活化自有不動產,參與方案後將房屋價值轉化為終身皆可領取之每月生活費,以改善及提升生活品質,且長者可居住於自宅達到在地老化目標。

 

 

(一)

申請人 :

 

 

 

  設籍臺北市且年滿65歲者

 

  最近一年內居住於國內之時間須滿183天

 

  單人申請 或 雙人申請(夫妻或兄弟姊妹)

 

 

(二)

不動產

 

 

 

必須坐落於臺北市,申請人必須設籍於此,並坐落於合法建築用地上

 

必須無設定用益物權或擔保物權等物上負擔或第三人占用

 

建物登記謄本之主要用途登記應含有住、住宅、農舍、套房 或公寓字樣。

 

雙人申請所有權為共同時,持分加總必須為全部。

 

申請人(包括共同申請人)提出申請時經登記為所有權人之不動產,除「擔保物」外,以一筆與第三人(非共同申請人)
共有之不動產為限。前述所稱不動產,在建物之情形,其與基地、附屬建物等應有部分視為同一筆不動產。

 

 

(三)

辦理抵押權:最高限額抵押權人設定登記為臺北市,管理機關為臺北市政府社會局。

 

 

(四)

辦理信託:受託人登記為臺北市,管理機關為本局。

 

 

(五)

契約(方案)存續期間:終身(保障申請人至終老)

 

 

(六)

貸款利率:以中華郵政兩年期機動利率為基準利率,貸款利率以基準利率加0.5%。

 

 

(七)

請人取得政府審查通過書面後,必須於兩個月內完成下列事項:

 

 

1、

14日內必須洽詢服務平台完成進階諮詢證明文件,逾期者視同放棄申請。

2、

取得上述證明文件後,須於期限內簽定貸款及信託契約,並向地政機關登記,逾期未完成者視同放棄。

3、

估價及代書費用由臺北市政府社會局負擔,但為避免申請人中途放棄,申請人須於房產估價前繳納5千元保證金,完成相關設定後,保證金全數退還。

4、

若為書面申請,申請文件請寄送至財團法人國土規劃及不動產資訊中心(台北市羅斯福路三段277號5樓)。

 

 

(八)

給付原則:

 

 

1、

男女性同年齡層給付金額計算標準一致。

2、

雙人申請時,以較年輕方計算給付金額。

3、

精算後之每月給付金額將會以最低基本生活費為基準,不會低於1萬5仟元。

4、

無限制房產價格,然每月給付金額上限為4萬3仟元。

5、

給付金額每年會成長1%。

 

 

(九)

附註:台北市政府受理民眾申請以房養老案件已經屆滿,不再受理申請。

 

 

參、

相關問題問答(台北市政府社會局提供):

一、

 

問:

本方案相較中央於102年推出之試辦方案有何不同?參與本方案有何好處?

 

 

答:

主要為放寬有繼承人的民眾亦可參與、無限制參與方案之房屋價值,並開放可雙人(一組)申請等,申請者可利用名下不動產轉化成每月生活費用,改善生活品質,且不須搬離自宅,可在熟悉環境在地安老;此外,臺北市政府社會局會派人每月進行電話訪談,每三個月到府關懷一次,申請者得向服務平台提出所需之居家服務,社會局將協助聯絡相關單位提供申請人居家照顧服務。(然其照顧服務費用預先於每月給付金額中扣除之)

二、

 

問:

為什麼本實驗方案僅限5組名額? 

 

 

答:

因本制度為創新方案,且國內尚無相關辦理經驗,相較中央102年推出之試辦方案放寬多項限制,也相對增加社會承擔之風險,故於實驗方案期間,最多承辦5組個案,將召開審查會篩選5組不同類型個案,以累積實務經驗,做為未來政策規劃之調整,俾利方案永續發展。

三、

 

問:

雙人(一組)申請是否有限制親屬關係?雙方年齡是否也要滿65歲? 

 

 

答:

是。親屬關係限配偶或同父母之兄弟姊妹,且試辦期間以雙人皆滿65歲為優先試辦對象。 

 

 

(一)

夫妻共同申請者:提供抵押之不動產得為夫妻中一人單獨所有或夫妻二人共有。 

 

 

(二)

兄弟姊妹(一組)共同申請者:

 

 

1

原則上須二人共有;

2

當一人獨有時,須符合下述條件

(1)

共同申請人須為法定繼承人;

(2)

房產所有人,必須沒有比共同申請人更優先或相同順位之法定繼承人。

 

四、

問:

方案期間長者可否搬離住所?

 

 

答:

 原則上不行,搬離就屬違約。若因故須入住機構,則視情況而定。

五、

 

問:

參加本方案之申請者,會影響原有社會福利資格嗎?

 

 

答:

 不會。惟考量政府資源有限,將以未領取政府相關救助、津貼給付或未接受政府全額補助收容安置為優先試辦對象。

六、

 

問:

民眾將不動產逆向抵押給市政府,每月給付金額是依據什麼原則來計算?為何房屋價值較高者,最高每月給付額度皆為4萬3,000元? 

 

 

答:

方案每月給付金額係依考量申請者年齡及不動產價值二項因素精算,且考量本方案採終生給付制,每年生活費以1%成長以因應通貨膨脹並維護老人基本生活需求。因本方案未排除擁有高價值房產卻無收入來源之長者申請,為降低社會成本負擔,故必須在每月給付額度上有所限制,但未給付部分不會列入負債,長者並無損失。

七、

 

問:

為何要本案申請人除最辦理高限額抵押設定外,還需簽定信託契約? 

 

 

答:

本案相較於中央102年推出之試辦方案,開放有繼承人者皆可申請,為保障申請者可安居於自宅,避免不動產遭他人設定其他債權導致影響長者居住權益,設定信託契約可以保障申請人及市府雙方權利義務。

八、

 

問:

本案於契約終止時對於借款人或繼承人有何保障? 

 

 

答:

有。本方案終止時,子女或法定繼承人有能力償還債務時,即可取回不動產所有權。當債務人無力償還時,市府僅以房屋出售價格作為債務追討範圍,出售價格低於債務金額時由市府承擔損失風險。

九、

 

問:

如申請人未來因身體不適合居住於原住處,可否遷移至其它長照中心? 

 

 

答:

可以,若借款人因身體狀況不再適合居住於原住處,往後必須搬遷至養護機構中心時,此情況下借款人若願意將其抵押之不動產配合臺北市整體住宅政策出租使用,則不需終止合約。由市府協助管理不動產,租金收益仍屬借款人。

十、

 

問:

何謂「增值共享」? 

 

 

答:

當契約關係消滅或終止後,市政府因處分房產所取得之價金,抵償申請人對市政府所負借款本息總金額、及市政府就本約標的或處理本信託契約事務所支出之稅捐、費用或負擔之債務後,其剩餘部分中,屬出售價格與訂約時本約標的市價二者之差額由申請人之繼承人及市政府雙方為共同受益人,作增值共享;其他部分歸申請人之繼承人所有。

十一、

 

問:

請問增值共享如何計算? 

 

 

答:

舉例來說,簽定逆向抵押貸款後,不動產估價房屋價值為 1000 萬,抵押權設定金額為1200萬;契約終止時,房產出售價格為 1500 萬,總欠款額為900萬。償還金額與房產增值分配方式如下: 

十二、

 

問:

契約植入「無負值概念」是什麼意思?  

 

 

答:

無負值概念」為契約終止債權確定後,僅針對房屋出售價格追討其債務,不足額的部分由市政府承擔。
假設抵押權設定金額為1,200萬,欠款1,000萬,不動產出售800萬,則市政府僅追討800萬,即不動產出售價格低於總欠款額時,差額部分市政府承擔不會再追討。

 

 

肆、

摘錄台灣土地銀行「樂活養老」懶人包:(現行政策)

 

 

一、

什麼是樂活養老貸款?

答:

台灣土地銀行(以下稱本行)為配合政府推展以房養老政策暨肩負社會公益責任,提供高齡者運用其自有不動產,取得穩定安養生活所需資金,卑享有優質老年安養生活,特採「逆向抵押」,係指貸款現金流量型態與一般貸款相反,即借款人在貸款期間內每個月可以領取一筆生活所需資金,貸款到期後再一次清償。而一般貸款則係先一次取得貸款資金,再按月分期償還直至父親本息。

 

 

二、

對象或申請人資格為何?

答:

凡年滿63歲,票、債信正常知本國自然人均可申請。

 

 

三、

擔保品有沒有特別的規定?

答:

有的,須為借款人本人單獨所有,且擔保建物之登記簿謄本,其用途登記應含有「住宅」、「商業用」、或「住」字樣。

 

 

四、

貸款用途為何?

答:

本貸款係提供安養所需的資金,當然你可以自由運用。

 

 

五、

貸款額度多少?

答:

這需要看你提供擔保之擔保品坐落:

 

(1)    擔保品座落於台北市、新北市集運站(已完工並啟用通車),1,000公尺範圍內者,最高按認定價7成即查估值9成執底內核貸。

(2)    其餘地區,最高按認定價6成即查估值9成執底內核貸。

上述「認定價」或「查估值」均由本行認定之。

 

 

六、

貸款利率多少?是固定的還是機動的?

答:

依貸款當時本行有關放款利率規定辦理,依本行公告指標利率加碼機動計息,例如105年8月10日起本行公告指標利率1.09%,固定加碼1.57%年利率即為2.66%(1.09%+1.57%),未來年利率年利率隨本行公告指標利率變動而變動,有關本行公告指標利率及歷史變動請至官方網站查詢,

 

 

七、

可以待多久?(或者可以領多久?)

答:

貸款對象年滿65歲(含)者,貸款期間家計借款人年齡合計不得低於95,最常以30年為限。年滿63歲(含)至未滿65歲者,貸款期間一律為30年。例如:假設你滿70歲,那貸款期限可以申請25年到30年,你滿63歲,那貸款期限則為30年。

 

 

八、

每一個月可以領多少錢?

答:

這需要看最終核貸金額、貸款年限及貸款利率而定,詳細說明如下:

(1)    如核貸金額未逾認定價5成,原則上採平均法按月定額撥付,例如:核貸1,440萬元,貸款30年,年利率2.66%(假設貸款期間不變動),則原則上每月可領4萬元【即1,440÷(30×12)】。

(2)    如核貸金額超過認定價5成,則由於利息須按月計收,第2個月起每月可領金額將逐漸減少,承前例第1個月可領4萬元,第2個月可領39,911元,即1,440-40.000×2.66%÷12)。第2個月可領39,823元,即1,440-80.000×2.66%÷12),依此類推。

(3)    又利息委繳上限為每月所撥金額三分之一(計算至千元,以下捨去),故每月至少每月至少可領第1個月所撥金額的三分之二,原應收利息差額掛帳,到期連本金一次清償。承前例雖然自第2個月起將逐月減少,惟第148個月起至第360個月,每月固定領27,000元整。

 

 

九、

掛帳利息還會再算利息嗎?

答:

不會,僅依本金餘額計算利息。

 

 

十、

每一個月領取之金額要申報所得稅嗎?

答:

不用。

 

 

十一、

如果房子增值或貶值了,每月領取的金額會增加或減少嗎?

答:

不會。

 

 

十二、

申辦時要將房子所有權轉到銀行名下嗎?

答:

不需要,惟須設定第一順位最高限額抵押權予本行。

 

 

十三、

如果因生病長期住院治療,貸款契約會因而中止嗎?

答:

不會,除非發生如Q27之狀況,且本行無法預擬取得聯繫時,得暫停撥款。

 

 

十四、

到期可以續貸嗎?

答:

貸款屆期,借款人得經本行同意延長貸款期限,續予撥貸,每次延長貸款期限最長為3年,且本行將辦理擔保品重估,並按重估後認定值即查估值依下列成數規定辦理續撥:

(1)擔保品座落於台北市、新北市集運站(已完工並啟用通車),1,000公尺範圍內者,「續撥金額加計為還本息(含掛帳利息)」不得逾認定價8成即查估值9成執底範圍。

(2)其餘地區,「續撥金額加計為還本息(含掛帳利息)」不得逾認定價7成即查估值9成執底範圍。

 

 

十五、

可以中途解約嗎?需要支付違約金嗎?

答:

可以,毋須支付違約金。

 

 

十六、

需要支付手續費嗎?

答:

需要,本行將收取開辦費5,000元及徵信調費每人200元,並代票據交所收取票據信用資料查詢費用100元,合計5,300元。(以上不含律師諮詢費、代書費用、設定費用以及火險地震險等相關保險費)。

 

 

十七、

抵押品該如何設定?設定費用多少?

答:

原則上依擔保品「認定價」設定第一順位最高限額抵押權予本行,惟核貸金額未逾認定價5成者,本行得視情形以「核貸金額加四成」設定,並投保足額火險及地震險。設定費用係根據設定金額千分之一繳交予地政事務所,例如設定金額1,000萬元則設定費用為1萬元,

 

 

十八、

如過房屋在貴行尚有貸款,可以再申請本項貸款嗎?

答:

可以,但須由本行依據Q5成數規定扣除原貸款餘額辦理。

 

 

十九、

如果房子在其他銀行尚有設定抵押貸款,可以再申請本項貸款嗎?

答:

因擔保品均須設定第一順位最高限額抵押權予本行,如果你的房子上有設定抵押權予他行,應先清償他行貸款並塗銷抵押權設定,在洽本行申請本項貸款。

 

 

二十、

如果決定出售房子怎麼辦?

答:

須還清貸款。

 

 

廿一、

貸款期間生命結束時怎麼辦?貸款誰還?

答:

借款人生命結束時,借款契約及終止,並停止撥款。還款方式依下列三種:

(1)    由借款人之繼承人清償借款。

(2)    由本行向法院聲請拍賣擔保品,就賣得價金受償。如不足清償應就借款人其他財產進行追償。

(3)    執行「流抵契約」,亦即將擔保品之所有權移轉於本行。如擔保品價值足以清償本行債權,應將超逾之價值返還抵押人:如不足清償應就借款人其他財產進行追償。

 

 

廿二、

貸款需要保證人嗎?

答:

本行不徵提保證人,但借款人為強化自身信用條件,得主動提供一般保證人。另外須另覓一為通知義務人。

 

 

廿三、

本項貸款可以向那些分行申報?

答:

本行各地分行均可受理申貸。

 

 

廿四、

需要準備哪些文件?

答:

申貸時你至少需要準備下列文件,建議你在出門前,可先行電話洽申辦分行詢問確認:

l   身分證正本。

l   第二身分證明文件正本,例如:駕照、健保卡等。

l   印章。

l   擔保物之登記簿謄本。

l   如有本行存款帳戶,請須帶存摺。

 

 

廿五、

提出申請後,多久可以知道審查結果?

答:

如資料齊全,約需14個工作天。

 

 

廿六、

聽說辦理貸款需要有一張「專業之尋認證函」,那事什麼?

答:

為期借款人充分瞭解本貸款相關內容及權利義務,於撥款前,應透過律師辦理諮詢,並取得完成諮詢之證明文件,此即「專業諮詢認證函」,相關費用須由借款人負擔喔!

 

 

廿七、

還有哪些需要注意的呢?

答:

貸款期間本行將定期執行下列事項,以確保你確實領取月付金正常運用:

(1)檢視你月付金領取情形,如發現連續達三個月無領取紀錄時,將連繫你了解原因。

(2)至少每半年將訪視或連繫你一次,如無法取得聯繫,本行得暫停撥款。

(3)至少每年將已撥帶本金暨累積掛帳利息之對帳單季交給你簽章確認。如擬有受輔助或受監護宣告情事,你的輔助人或監護人應簽章。

當本行行員與你聯繫時,請別已為是詐騙集團喔!

 

 

廿八、

關於本貸款如果還有其他問題,要項哪裡詢問呢?

 

請洽就近分行授信部門詢問,各分行地址及連絡電話可上本行官網「服務據點」/「國內營業單位」向下查詢。

 


 
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